Vida em Condomínio

Síndico erra, todos pagam

Por Luiz Fernando de Queiroz, autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB

É de extrema importância a eleição do síndico no condomínio; aquele que elege um síndico incompetente ou desastrado está colocando nas mãos de terceiro parte do (ou todo) seu patrimônio.

Qual o entendimento dos tribunais quanto à responsabilidade do síndico sobre acidentes no prédio? E qual a responsabilidade dos condôminos? Uma rápida pesquisa feita pelo Telecondo mostra aspectos relevantes, que merecem ser conhecidos.

Para início de conversa, temos decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, ao analisar problema de dano em veículo ocorrido no interior de garagem, sentenciou que “a administração do condomínio não tem uma relação de subordinação, mas apenas de representação, não se podendo inferir da existência de uma responsabilidade por atos derivados de eventual culpa dos funcionários do prédio” (Apelação Cível n. 216.613-1, relator Toledo César), concluindo categórico: “Eles não são funcionários da administração, ou do síndico, mas dos próprios condôminos, que têm dever, igualmente, de zelar pela coisa comum”.

O tribunal paulista coloca em primeiro lugar a responsabilidade dos condôminos, porque são eles os beneficiários dos serviços dos funcionários – não o síndico ou a administradora – e, em última análise os verdadeiros contratantes ou empregadores dos funcionários e, em decorrência, quem tem o dever de “zelar pela coisa comum”. Infelizmente, só uma parte (talvez minoritária) dos condôminos tem consciência de tal ônus.

Outra ementa do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que a responsabilidade do síndico por seus atos não é objetiva. Em síntese, o relator Ênio Zuliani destrinchou a questão, ao dizer que o síndico de prédio em apartamento só responde por eventuais prejuízos de sua administração se houver “comprovação de culpa” (Apelação Cível n. 100.810-4).

Decisão semelhante às duas acima foi proferida pelo antigo Tribunal de Alçada de Minas Gerais, antes de ser incorporado pelo Tribunal de Justiça, no seguinte teor: “Responde o condomínio [leia-se, os condôminos] pelos prejuízos causados pelo síndico no exercício de sua administração, porquanto não age este em nome próprio, sendo irrelevante que a vítima seja terceiro, condômino ou proprietário de unidade autônoma” (Apelação n. 119266-9, relator juiz Herondes de Andrade).

Da pequena mostra de acórdãos acima noticiados, pode-se concluir que é de extrema importância a eleição do síndico no condomínio, principalmente se levarmos em consideração a dificuldade de se exonerar o escolhido quando agir de modo irresponsável e danoso aos interesses do prédio.

O condômino que elege um síndico incompetente ou desastrado está colocando nas mãos de terceiro parte (ou todo) o seu patrimônio, representado pela unidade autônoma. Ações de indenização contra o condomínio (repetimos, contra os condôminos) serão a consequência da gestão infeliz, quer o síndico tenha agido de boa ou de má-fé. Por isso, como enfatizou o TJSP, todos os condôminos devem zelar pela boa administração do edifício, acompanhando e fiscalizando todos os passos do síndico.

Releva notar que a maioria dos que pagam o rateio das despesas comuns não é formada por empresários ou pessoas acostumadas a decidir e a responder pelos outros. Contudo, quem vive ou trabalha em condomínio não pode se esquivar dessa responsabilidade, nem mesmo quando deixa de comparecer às assembleias condominiais.

A lei, com respaldo na jurisprudência, não socorre os omissos nem os que elegem mal e fiscalizam pior.

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